La Ley Nº 18.795, también conocida como “Vivienda Promovida”, es el régimen uruguayo diseñado para incentivar la inversión privada en proyectos habitacionales en ciudades consolidadas. Promulgada en 2011, esta normativa mantiene vigentes en 2025 una serie de beneficios fiscales relevantes tanto para compradores como para inversores. A continuación analizamos sus principales ventajas, las zonas vigentes, y los pasos para aprovecharlas.
Principales beneficios fiscales
La ley otorga, para los proyectos que obtengan la declaratoria de “promovidos”, una variedad de exoneraciones que mejoran la rentabilidad de la inversión o reducen el costo de adquisición. Entre los beneficios destacan:
- Exoneración del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la primera venta de la unidad promovida: esto representa el ahorro del ~2 % del valor real sobre la primera transacción.
- Exoneración del Impuesto al Valor Agregado (IVA) aplicable a la construcción o servicios vinculados al proyecto: permite abaratar costos de obra y trasladar parte de ese ahorro al comprador o inversor.
- Exoneración del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas (IRAE) sobre rentas derivadas del alquiler de viviendas promovidas: en determinadas zonas, durante el período de exoneración pueden alcanzarse porcentajes de exención del 100 % para los primeros ejercicios.
- Exoneración del Impuesto al Patrimonio sobre los inmuebles promovidos: por un plazo determinado, siempre que se cumplan los requisitos de arrendamiento o uso definidos en la ley.
- Deducción del costo de adquisición o construcción: para proyectos promovidos se permite deducir íntegramente determinados costos a efectos impositivos, lo cual mejora la rentabilidad financiera.
Zonas vigentes y criterios de elegibilidad
Para que un proyecto pueda acogerse al régimen de Vivienda Promovida, debe cumplir ciertos requisitos de ubicación, tipología, destino (venta o alquiler) y estándares constructivos. Según la información actual:
El régimen aplica tanto en Montevideo como en el interior del país, siempre que el proyecto se encuentre en una zona urbana consolidada y con infraestructura, y no se destine principalmente a vivienda de temporada.
En Montevideo, varios barrios se han beneficiado: por ejemplo zonas como Cordón, La Blanqueada, Ciudad Vieja y algunas áreas próximas de la rambla han sido foco de nuevos desarrollos bajo este régimen.
Pasos para aprovechar los beneficios
Si estás interesado en comprar o invertir bajo el régimen de Vivienda Promovida, te recomiendo seguir estos pasos:
- Verificar que el proyecto esté declarado promovido: el desarrollador debe contar con la declaratoria promocional expedida por la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) o la autoridad competente, lo que habilita el acceso a los beneficios.
- Evaluar condiciones de venta o alquiler: conocer si el destino es venta inmediata o alquiler; en algunos casos los beneficios se aplican más favorablemente cuando la unidad se destina a alquiler (y cumple ciertos plazos mínimos).
- Analizar cláusulas específicas: revisar plazos de exoneración (por ejemplo, 10 años en muchos casos), requisitos de arrendamiento mínimo, y condiciones de uso.
- Solicitar asesoramiento fiscal y legal: dado que el régimen exige cumplimiento normativo, conviene contar con asesoramiento de un escribano o contador que verifique que el proyecto cumple con la ley y que los beneficios se aplican correctamente.
- Monitorear posibles modificaciones: el régimen puede estar sujeto a cambios normativos. Por ejemplo, en 2025 el gobierno analiza ajustes al régimen para optimizar su alcance.
Consideraciones prácticas para compradores e inversores
Para compradores que buscan vivienda propia, los beneficios tributarios reducen el costo de adquisición, lo que permite acceder a unidades más competitivas. Por ejemplo, no pagar ITP o IVA en ciertos materiales o servicios puede traducirse en un precio final más bajo.
Para inversores, los beneficios en materia de renta (IRPF/IRAE) y patrimonio resultan especialmente atractivos. Si planeás alquilar, el hecho de estar exento de impuestos sobre la renta en los primeros años mejora el retorno neto de la inversión. Además, la exoneración del patrimonio reduce la carga fiscal anual, lo que favorece la acumulación de valor.
Conclusión
La Ley de Vivienda Promovida constituye en 2025 una herramienta poderosa para quienes desean adquirir una propiedad en Uruguay o invertir en desarrollo inmobiliario. Al aprovechar las exoneraciones del ITP, IVA, IRPF/IRAE e Impuesto al Patrimonio, se puede mejorar notablemente la rentabilidad o reducción de costos. Eso sí: es clave asegurarse de que el proyecto cumpla con todos los requisitos de declaratoria promocional, de acuerdo con la ANV, y estar atento a cambios normativos que puedan afectar el esquema. Con la debida diligencia, esta ley permite capitalizar una ventaja fiscal significativa en el mercado inmobiliario uruguayo.
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