Al adquirir o mantener una propiedad en Uruguay, los propietarios deben contemplar una serie de impuestos y contribuciones que varían según el tipo de operación, la localización del inmueble y su uso. Conocerlos permite planificar mejor los costos, evitar multas y aprovechar posibles beneficios fiscales. En esta guía se resumen los principales tributos asociados a la tenencia y compraventa de inmuebles: Contribución Inmobiliaria, Impuesto de Primaria, IRPF o IRNR sobre alquileres, ITP y timbres notariales.
Contribución Inmobiliaria
La Contribución Inmobiliaria es un impuesto municipal que grava la propiedad o posesión de inmuebles urbanos, suburbanos y rurales. Se calcula en función del valor catastral determinado por la Intendencia correspondiente y varía según el departamento y la zona.
En Montevideo, por ejemplo, el valor se actualiza periódicamente y la alícuota puede oscilar entre el 0,25% y el 0,95% del valor imponible. En departamentos turísticos, como Maldonado o Rocha, las tasas pueden diferir, reflejando el dinamismo inmobiliario local.
El impuesto se paga generalmente en cuotas bimestrales o anuales, y se recomienda mantenerlo al día, ya que su atraso puede impedir operaciones futuras de venta o traspaso.
Impuesto de Primaria
El Impuesto de Primaria es otro tributo anual que grava los inmuebles urbanos y suburbanos, destinado a financiar la educación pública. Su gestión está a cargo de la Dirección General Impositiva (DGI) y se calcula también sobre el valor catastral, con una tasa aproximada del 0,12%.
Este impuesto aplica únicamente a inmuebles cuyo valor fiscal supere un monto mínimo determinado por la normativa vigente. Los pagos se realizan generalmente en tres cuotas durante el año.
Impuesto a la Renta por Alquileres: IRPF e IRNR
Si la propiedad se destina a alquiler, el propietario debe tributar por los ingresos obtenidos. En función de la residencia fiscal, se aplica uno de los siguientes impuestos:
- IRPF (Impuesto a la Renta de las Personas Físicas): para residentes fiscales uruguayos. La tasa efectiva ronda el 10,5% sobre el 60% del monto bruto del alquiler, resultando en una carga final cercana al 6,3%.
- IRNR (Impuesto a la Renta de No Residentes): para propietarios sin residencia fiscal en Uruguay. Se aplica una tasa del 10,5% sobre el total del alquiler cobrado.
En ambos casos, la DGI exige la inscripción del contribuyente y el pago mensual o trimestral según corresponda. Es recomendable declarar correctamente los ingresos, ya que los arrendamientos pueden ser verificados a través de los contratos registrados o de medios de pago electrónicos.
ITP: Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales
El ITP se paga al comprar o vender una propiedad. Es un impuesto nacional que grava la transferencia del dominio y debe ser abonado tanto por el comprador como por el vendedor.
La alícuota es del 2% del valor real de la propiedad (según el avalúo fiscal actualizado por la DGI). En operaciones inmobiliarias recientes, el valor real suele ser inferior al precio comercial, lo que reduce el impacto fiscal.
El ITP debe abonarse dentro de los 30 días posteriores a la firma de la escritura, y su comprobante es requisito indispensable para la inscripción del bien en el Registro de la Propiedad.
Timbres notariales y gastos de escrituración
Además del ITP, toda compraventa requiere la compra de timbres notariales, que son sellos fiscales adheridos a los documentos legales. Estos varían según el valor de la operación y representan un costo administrativo obligatorio para la validación del acto notarial.
Los honorarios del escribano, el costo del certificado notarial y los timbres registrales forman parte de los gastos de escrituración, que pueden oscilar entre el 3% y el 5% del valor de la propiedad, incluyendo impuestos y aranceles.
Buenas prácticas fiscales al invertir en inmuebles
Una planificación adecuada permite optimizar la carga tributaria y evitar contratiempos. Algunas recomendaciones prácticas incluyen:
- Verificar deudas municipales o fiscales antes de la compra, para evitar heredar pasivos del antiguo propietario.
- Solicitar certificados actualizados de Contribución y Primaria al momento de escriturar.
- Registrar correctamente los contratos de alquiler ante la DGI para poder deducir gastos y evitar sanciones.
- Consultar con un escribano o contador sobre exoneraciones o beneficios fiscales aplicables, especialmente en inversiones nuevas o proyectos turísticos.
Conclusión
En Uruguay, los impuestos asociados a la propiedad inmobiliaria son claros y previsibles, pero exigen atención a los plazos y valores de referencia. Contribución Inmobiliaria y Primaria implican un costo anual de mantenimiento, mientras que el ITP y los timbres se aplican en el momento de la compraventa. Si la propiedad se alquila, el pago de IRPF o IRNR es obligatorio y varía según la residencia del propietario. Una gestión fiscal responsable no solo evita multas, sino que también fortalece la rentabilidad y seguridad jurídica de la inversión inmobiliaria.
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